En los últimos años ha surgido una idea que progresivamente ha permeado en el subconsciente colectivo. Cada vez que ocurre un apagón, una vaguada o un tapón interminable, aparece la misma conclusión: ¡’Toy jarto de vivir en Santo Domingo!; e inmediatamente uno comienza a fantasear sobre qué tan factible sería mudarse fuera de la ciudad.
En la mayoría de los casos, esta situación no es tan grave como para pasar de un ejercicio imaginativo o conversación aspiracional. Pero esconde algo más profundo: una acumulada fatiga social con el potencial de transformar décadas de dinámicas demográficas, económicas y políticas en el país.
Durante el siglo XX, Santo Domingo fue el gran imán demográfico del país. Allí estaban las oportunidades, las instituciones, los servicios y los empleos. Capital era capital, y todo lo demás era monte y culebra. Por lo que mudarse a la capital era, para miles de familias, sinónimo de progreso.
Sin embargo, los resultados del Censo Nacional de Población y Vivienda de 2022 revelan una nueva realidad: el Distrito Nacional, con sus 1,0 millones de habitantes, hoy es la tercera provincia más poblada del país, detrás de Santo Domingo y Santiago, y el segundo municipio, detrás de Santo Domingo Este. Peor aún, entre 2010 y 2022 apenas creció un 0,54 %, la séptima (7/32) tasa más baja del país.
Tabla 1. Población de Distrito Nacional (provincia), entre 1920 y 2022.
Año Poblacion % Pob. Total Variación 1920 146,652 16,4 NA 1935 102,697 [*] 6,9 -29.97 1950 239,464 11,2 133.18 1960 466,830 15,3 94.95 1970 813,420 20,2 74.24 1981 1,550,739 27,4 90.64 1993 2,193,046 30,0 41.42 2002 913,540 [**] 10,6 -58.34 2010 965,040 10,2 5.64 2022 1,029,110 9,5 6.64
[*] En 1935, se creó la provincia de Trujillo (hoy San Cristóbal, Peravia y Monte Plata) y [**] en 2002, se creó la provincia de Santo Domingo. Fuente: Censo Nacional de Población y Vivienda, Oficina Nacional de Estadísticas (ONE).
La pregunta entonces es inevitable: ¿qué está cambiando en la capital?
En resumen, el principal empujón hacia fuera ha sido el costo de vivir dentro de la ciudad. Esto queda evidenciado en el precio promedio del metro cuadrado en el Distrito Nacional qué duplica el de la provincia de Santo Domingo (ROE 2025-2).
Fuente: Registro de Ofertas de Edificaciones (ROE), Oficina Nacional de Estadísticas (ONE).
A simple vista no sorprende. Se trata de una demarcación densa, consolidada y con escasez de suelo disponible. Sencillamente, ya no quedan grandes terrenos que puedan transformarse en urbanizaciones horizontales, lo que explica la acelerada verticalización en los últimos 25 años.
En teoría, todas estas nuevas construcciones deberían significar más oferta y precios más estables. Sin embargo, gran parte de este desarrollo no parece responder a la necesidad de vivienda principal.
El Distrito Nacional concentra el 16,3 % de las unidades activas en Airbnb registradas en el país, la mayor cantidad de cualquier otro municipio, inclusive por delante de destinos turísticos como Punta Cana, Las Terrenas o Sosúa. Esto sugiere que gran parte de esta nueva oferta inmobiliaria está siendo destinada a compradores que adquieren segundas y terceras propiedades para rentas cortas.
En este sentido, estas plataformas digitales han transformado zonas residenciales en mercados turísticos informales, retirando unidades del mercado tradicional y presionando aún más los alquileres al alza. En una ciudad donde la mitad de las familias viven alquiladas (ENHOGAR, 2024), esto representa una barrera al derecho de la vivienda digna consagrado en el artículo 59 de nuestra Constitución.
Tabla 2. Unidades activas en Airbnb por destino en abril de 2026.
Principales destinos No. Und. Activas % total Precio Promedio % de Ocupación 1 Santo Domingo 4,182 16.29 $81 35.4 2 Higüey 3,942 15.35 $266 32.7 3 Las Terrenas 2,196 8.55 $231 30.6 4 Santiago de los Caballeros 1,688 6.57 $77 32.4 5 Sosúa 1,471 5.73 $214 28.1 6 Santo Domingo Este 1,354 5.27 $66 31.0 7 Cabarete 985 3.84 $166 32.9 8 Puerto Plata 971 3.78 $138 27.7 9 La Romana 828 3.22 $734 26.2 10 Punta Cana 820 3.19 $166 32.6 X Resto del país 7238 28.2 $139 24.8
Fuente: AirROI: https://www.airroi.com/airbnb-data/dominican-republic
Sin embargo, el aumento del costo de la vivienda en Santo Domingo no corresponde únicamente al auge de las rentas cortas y el precio del suelo. Construir también se ha vuelto más costoso. Lo qué hace doce años costaba RD$100 construir, hoy cuesta RD$182, casi el doble (ICDV, 2025). Esto fue provocado principalmente por el creciente costo de la mano de obra especializada y la alta volatilidad de los materiales de construcción importados.
Como resultado, vivir en el centro se ha vuelto un lujo que muchos no pueden costear, obligando a buscar vivienda en la periferia. Esto explica parcialmente el crecimiento poblacional de las provincias de Santo Domingo y San Cristóbal, las cuales, desde 2010, crecieron un 1,6 y un 1,3 %, respectivamente (ONE, 2022).
En sí, esto no es un problema. Las ciudades competitivas crecen, y Santo Domingo lleva 142 años haciéndolo fuera de sus murallas coloniales. La diferencia es que esta nueva expansión está ocurriendo hacia zonas suburbanas que no fueron diseñadas como extensiones planificadas cómo un conjunto integrado, mucho menos con servicios eficientes que las volvieran independientes.
Peor, geográficamente, el Distrito Nacional se comporta como una península, con once puentes que lo conectan con su exterior y sirven como embudos para el tránsito que entra y sale diariamente de la ciudad. El resultado lo vivimos cada día: largas horas de tránsito para quienes fueron empujados a vivir a la periferia, pero que aún tienen que ir al centro para trabajar, estudiar o recibir servicios.
No obstante todo esto. Casualidad no es igual a causalidad. Verdaderamente, la desaceleración del crecimiento poblacional del Distrito Nacional es un fenómeno multifactorial. Existen muchos otros cambios que paralelamente pudieran estar causando esto, como la reducción de la tasa de natalidad a nivel nacional, la migración desde y hacia el exterior, el trabajo remoto y hasta el cambio climático, en los que habrá que profundizar científicamente para llegar a conclusiones y soluciones más definitivas.
Solo nos queda preguntarnos: ¿Es realmente tan malo que Santo Domingo desacelere su crecimiento?
Por un lado, podría ser positivo, ayudando a descentralizar y redistribuir el desarrollo económico. En este sentido, las nuevas modalidades de trabajo, los nuevos polos turísticos y las industrias innovadoras, como el puerto aeroespacial en Pedernales o el Silicon Beach en Puerto Plata, pudieran abrir nuevas oportunidades y diversificar las actividades económicas.
Pero también podría tener consecuencias negativas. Según la Ley 166-03, los ayuntamientos reciben parte de sus ingresos conforme al peso poblacional que representen dentro del país. En este sentido, en 2010, la población del Distrito Nacional equivalía al 10,2 % del total nacional; pero, en 2022, cayó a un 9,5 %, su nivel más bajo desde 1935. Para entender mejor qué implica esto, en 2025, el Ayuntamiento del Distrito Nacional recibió más de un 1/3 de su presupuesto de transferencias ordinarias desde el gobierno central (DIGEPRES, 2025).
Tabla 3. Ayuntamiento del Distrito Nacional, transferencias ordinarias del 2020 al 2025 (En millones de DOP).-
Año Trans. Ord. (TO) del DN TO DN – % Var. TO – Total RD % Pres. Total RD 2025 $ 2,144 6.51 $ 24,477 8.76 2024 $ 2,004 2.74 $ 21,963 9.13 2023 $ 1,949 2.43 $ 21,304 9.15 2022 $ 1,902 -34.85 $ 20,919 9.09 2021 $ 2,565 39.19 $ 20,524 12.50 2020 $ 1,560 0.15 $ 14,125 11.04 2019 $ 1,557 – $ 17,943 8.68
Fuente: Informe de Ejecución de los Gobiernos Locales, Dirección General de Presupuestos (DIGEPRES).
Si el Distrito Nacional continúa con una de las tasas de crecimiento más bajas del país —o incluso comienza a decrecer— podría perder capacidad financiera y representación política para ejecutar justamente las obras que necesita para resolver vivienda, movilidad y drenaje. Ante esta realidad, será necesario reformar el marco legal vigente para revisar la autonomía tributaria de los municipios y que estos mismos financien y gestionen sus retos particulares.
Lo único certero es que la ciudad no va a desaparecer. Santo Domingo continuará concentrando empleos, universidades, salud especializada y vida cultural, independientemente de cuáles sean los efectos a largo plazo de estas nuevas dinámicas demográficas.
Sin embargo, en el corto plazo, algo profundo cambia cuando una ciudad deja de ser aspiración para convertirse en obligación. Durante un siglo, la pregunta era: ¿cómo mudarse a la capital?; hoy comienza a surgir otra: ¿dónde vivirías si no tuvieras que hacerlo en Santo Domingo?
BIBLIOGRAFÍA
AirROI. (2026). Airbnb data: Dominican Republic market overview. https://www.airroi.com/airbnb-data/dominican-republic
Dirección General de Presupuesto. (2025). Presupuesto de los gobiernos locales 2025. Ministerio de Hacienda, Gobierno de la República Dominicana.
Oficina Nacional de Estadística. (s. f.). Datos y estadísticas. Gobierno de la República Dominicana. Recuperado el 20 de abril de 2026, de https://www.one.gob.do/datos-y-estadisticas/
Oficina Nacional de Estadística. (2024a). Encuesta Nacional de Hogares de Propósitos Múltiples (ENHOGAR-2024): Informe general. ONE.
Oficina Nacional de Estadística. (2024b). Registro de Ofertas de Edificaciones (ROE): Segundo informe de resultados. ONE.
Oficina Nacional de Estadística. (2024c). X Censo Nacional de Población y Vivienda 2022: Resultados definitivos. ONE.
Oficina Nacional de Estadística. (2026). Informe anual 2025: Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV). ONE.
República Dominicana. Congreso Nacional. (2003). Ley núm. 166-03, que dispone la participación de los ayuntamientos en los ingresos del Estado dominicano. Gaceta Oficial.
República Dominicana. Oficina Nacional de Estadística. (Varios años). Censos nacionales de población y vivienda: 1920, 1935, 1950, 1960, 1970, 1981, 1993, 2002, 2010 y 2022. ONE.
Lo que dice la gente